Застройщик прислал сообщение, что дом готов и можно забирать ключи. Это момент, когда у покупателя больше всего рычагов: пока акт приёмки не подписан, любой дефект застройщик устраняет как свой. После подписи тот же скол на стеклопакете или кривая стяжка превращается в предмет переписки, а иногда и в ваш собственный расход. Ниже собрали, что проверить в квартире в новостройке Батуми до подписи, чем это проверить и как правильно записать замечания.
Коротко
- Не подписывайте акт «без претензий», если нашли дефекты. Сначала список замечаний и сроки устранения на бумаге.
- Возьмите с собой рулетку, двухметровый уровень, фонарик, зарядку для телефона и план квартиры из договора.
- Серьёзные дефекты чаще всего прячутся в окнах, балконах, стяжке и вентиляции. Царапины на двери заметны сразу, но это мелочь.
- Лучшее время для приёмки наступает после сильного дождя: протечки у балконов и окон видны сразу.
- Если вы за границей, приёмку можно провести по доверенности или поручить технадзору с фото- и видеоотчётом.
До поездки на объект
Перечитайте договор. В нём записано, в каком состоянии вам передают квартиру: чёрный каркас, белый каркас или готовый ремонт. От этого зависит, что считать дефектом. В чёрном каркасе отсутствие стяжки нормально, в белом нет. Если путаетесь в терминах, у нас есть отдельная статья о чёрном и белом каркасе.
Уточните у застройщика, принят ли дом в эксплуатацию, и попросите копию документа. Спросите, какие замеры и проверки делала сама компания, и есть ли у вас гарантия на окна, двери и инженерные системы. Договоритесь о времени приёмки при дневном свете. Вечером с фонариком половину дефектов просто не видно.
Если есть возможность выбрать день, выбирайте тот, что идёт после хорошего ливня. В Батуми дождь часто идёт с ветром, вода прилетает на фасад сбоку, и все слабые места в примыканиях окон и балконных плит видны на следующий день: мокрые откосы, подтёки под подоконником, лужа у порога балконной двери.
Что взять с собой
- Рулетку на 5 метров или лазерный дальномер.
- Строительный уровень или правило длиной 2 метра. Короткий уровень на 60 сантиметров кривизну стены не покажет.
- Яркий фонарик. Боковой свет вдоль стены выявляет волны и бугры лучше любого прибора.
- Зарядку для телефона или ночник, если в квартире уже есть розетки: так проще проверить каждую.
- Полоску тонкой бумаги или салфетку для проверки вытяжки.
- План квартиры из договора, ручку и малярный скотч, чтобы отмечать дефекты прямо на стенах.
- Заряженный телефон: фотографируйте каждый дефект общим планом и крупно, рядом с рулеткой для масштаба.
Влагомер, тепловизор и лазерный построитель плоскостей полезны, но для обычного покупателя необязательны. Их приносит инженер технадзора, если вы приглашаете его на приёмку.
Документы, площадь, счётчики
Сверьте номер квартиры, этаж и расположение с договором. Это кажется формальностью, пока не выясняется, что окна смотрят не на море, а во двор. Перемерьте основные комнаты. Небольшое расхождение с планом нормально, но если площадь меньше заметно, посмотрите, что договор говорит о перерасчёте.
Найдите счётчики электричества, воды и газа, если газ подведён. Перепишите их номера и сфотографируйте показания. Это защитит вас от счетов за строительный период. Узнайте, в какой компании открыт лицевой счёт и как переоформить его на себя.
Окна и балконные двери
Окна мы проверяем первыми, потому что исправлять их после подписи сложнее всего. Откройте и закройте каждую створку во всех режимах: поворот, откид, микропроветривание. Створка должна идти легко, без заеданий, и прижиматься равномерно. Проверить прижим можно листом бумаги: зажмите его створкой в нескольких местах. Если лист вытягивается легко, там будет дуть.
- Стеклопакеты: царапины, сколы, следы от цемента и сварки. Смотрите под углом к свету.
- Уплотнители: целые, без разрывов в углах, вставлены по всему контуру.
- Откосы и монтажный шов: пена должна быть закрыта, без пустот и трещин по примыканию.
- Отлив снаружи: есть ли он вообще и уводит ли воду от стены.
- Дренажные отверстия внизу профиля: не забиты ли строительным мусором.
- Панорамное остекление: надёжное крепление, нет ли трещин по краю стекла, есть ли ограждение там, где оно нужно по безопасности.
Когда фурнитура, отлив или монтажный шов явно сделаны плохо, требуйте переделки сразу. Если окна потом всё-таки придётся менять или утеплять откосы, это входит в наши работы по окнам и балконам.
Стены, потолок, стяжка
Прикладывайте двухметровое правило к стенам по вертикали, горизонтали и диагонали. В белом каркасе под чистовую отделку стены должны быть ровными, без заметных провалов и бугров: если под правилом видна щель толще пальца, это повод для замечания. Проверьте углы угольником или рулеткой по диагоналям комнаты. Кривой угол на кухне потом съедает несколько сантиметров гарнитура.
Простучите штукатурку и стяжку рукояткой отвёртки. Глухой звук на фоне звонкого означает отслоение и пустоту, со временем такой участок трескается. Мелкие волосяные трещины в свежей штукатурке встречаются часто, а вот трещины шире миллиметра, по диагонали от углов окон или через всю стену, стоит показать инженеру.
Стяжку проверьте уровнем по всей площади. Перепад между комнатами и у входа на балкон важен, если вы планируете ламинат или крупную плитку. Стяжка не должна крошиться под ногой и пылить, если провести по ней ключом.
Электрика, вода, канализация
Откройте электрощит. Автоматы должны быть подписаны, провода аккуратно заведены, без скруток. Если в квартире уже стоят розетки, проверьте каждую зарядкой. Посмотрите, есть ли заземление и отдельная линия для кухни и кондиционеров. В Батуми почти в каждой комнате потом стоит сплит-система, и слабая проводка становится проблемой в первое же лето.
Откройте краны, если вода подана, и оставьте на несколько минут. Под трубами и на соединениях не должно быть капель. Посмотрите выводы канализации: заглушки на месте, трубы с уклоном, не забиты раствором. Если подготовлены трассы под кондиционеры, найдите, куда выведен дренаж. Конденсат из кондиционера, который капает на фасад или соседский балкон, потом становится поводом для споров со всем домом.
Вентиляция
Это пункт, который пропускают почти все, а зря. Во влажном климате Батуми от вытяжки зависит, будет ли в квартире плесень. Поднесите полоску бумаги к вентиляционной решётке на кухне и в санузле при открытой форточке. Бумага должна притянуться к решётке. Если она висит неподвижно, канал не работает, часто его просто забили строительным мусором при отделке. Это замечание к застройщику, и исправлять его нужно до вашего ремонта.
Без нормального воздухообмена первая зима в закрытой квартире почти всегда заканчивается тёмными углами и запахом сырости в шкафах. Чинить вентиляцию после ремонта в разы неудобнее.
Балкон и входная дверь
Пол балкона должен иметь уклон от стены наружу, и вода с него должна уходить в слив или за край, а не к порогу балконной двери. Плесните на пол стакан воды и посмотрите, куда она потечёт. Проверьте примыкание плиты к стене: трещина в этом месте означает воду в квартире во время каждого косого ливня. Ограждение должно стоять надёжно, без люфта, а стеклянное ограждение без сколов по кромке.
Входная дверь должна закрываться без усилия, без зазоров по периметру и с исправным замком. Получите все комплекты ключей и проверьте каждый. Обратите внимание на подъезд, лифт и места общего пользования: это тоже ваша собственность в доле, и мусор или незакрытые шахты лучше зафиксировать сразу.
Сводная таблица
| Что проверить | Чем | Что записать в замечания |
|---|---|---|
| Окна и двери | Руки, лист бумаги, фонарик | Заедания, слабый прижим, царапины на стёклах, открытая пена, нет отлива |
| Стены и потолок | Правило 2 м, фонарик, отвёртка | Перепады выше нормы, пустоты, трещины шире миллиметра, кривые углы |
| Стяжка | Уровень, ключ | Перепады, крошение, трещины, разница уровней у балкона |
| Электрика | Зарядка, осмотр щита | Нерабочие розетки, неподписанные автоматы, скрутки, нет заземления |
| Вода и канализация | Открытые краны, осмотр | Капли на соединениях, нет заглушек, нет уклона |
| Вентиляция | Полоска бумаги | Нет тяги в канале кухни или санузла |
| Балкон | Стакан воды, осмотр | Обратный уклон, трещина по примыканию, люфт ограждения |
Как записать замечания
Каждое замечание пишите конкретно: где, что именно и какой результат вы хотите. «Окна плохие» застройщик не исправит. «Спальня, левая створка: не прижимается внизу, дует, отрегулировать фурнитуру» он исправит. Приложите фотографии с отметками на плане.
Список замечаний подписывают обе стороны, с датой и сроком устранения. Акт приёмки с пометкой «претензий не имею» подписывайте только после того, как недостатки исправлены и вы проверили это повторно. Если застройщик настаивает на подписи «как есть», запишите свои замечания прямо в акте или приложением к нему и оставьте себе копию. Повторную приёмку проводите по тому же списку, пункт за пунктом.
Если вы покупаете из-за границы, полезно заранее договориться, кто будет представлять вас в Батуми. Как устроена покупка квартиры для иностранца, мы разобрали в статье про покупку квартиры в Грузии, а сопровождение от выбора объекта до ключей описано на странице подбора и сопровождения сделки.
Вопросы и ответы
Можно ли принять квартиру, не приезжая в Батуми?
Да. Можно выдать доверенность близкому человеку или представителю, оформленную у нотариуса. Если доверенность делаете за границей, заранее уточните у нотариуса в Грузии, нужен ли апостиль и перевод. Второй вариант: приёмку проводит инженер технадзора, а вам присылают видео и отчёт по каждому пункту, и подписываете вы уже по результатам.
Сколько длится приёмка?
Однокомнатную или двухкомнатную квартиру внимательный покупатель проходит за час-два. С инженером и приборами выходит дольше, зато в отчёте будут цифры и фотографии по каждому пункту.
Что делать, если застройщик не хочет вписывать замечания?
Составьте свой список с фотографиями, отправьте его письменно, по почте или мессенджеру, которые указаны в договоре, и сохраните подтверждение отправки. Не подписывайте документ, где написано, что претензий нет, если они есть.
Начинать ремонт сразу после приёмки?
Сначала добейтесь устранения замечаний, особенно по окнам, балкону и вентиляции. Потом дайте свежим стенам немного просохнуть и начинайте с проекта. Как мы ведём ремонт квартир для владельцев, которые живут в другой стране, рассказали в статье о ремонте на расстоянии.
Если хотите, чтобы квартиру принял специалист, закажите технадзор и приёмку квартиры. Инженер пройдёт объект по чек-листу с приборами, составит перечень дефектов для застройщика и проверит, как их исправили.
