Берём квартиры и апартаменты в Батуми в управление: готовим к сдаче, находим гостей или долгосрочных жильцов, встречаем и провожаем, убираем между заездами, платим коммунальные и раз в месяц присылаем отчёт с переводом дохода. Квартира работает круглый год, даже если владелец живёт в другой стране и приезжает раз в сезон. Сейчас под управлением 85 квартир, средняя загрузка за год 78 процентов.
Мы не агрегатор с колл-центром. У каждого объекта есть закреплённый менеджер, своя служба уборки, свой сантехник и электрик по вызову и мебельный цех, который чинит и заменяет то, что сломали гости. Это и есть разница между «разместили на площадке» и «ведём квартиру».
Форматы сдачи
- Посуточная сдача: площадки, динамические цены, заезды, уборки, отзывы. Максимальный доход в сезон.
- Долгосрочная аренда: подбор жильцов, договор, депозит, контроль платежей и состояния. Стабильность круглый год.
- Гибрид: посуточно с мая по октябрь, долгосрочно зимой. В Батуми это самая доходная схема, и мы переключаем режим сами.
- Управление гостевыми домами и мини-отелями на несколько номеров.
С чего начинаем
Сначала осмотр и честный разговор: что квартира может заработать в своём районе, состоянии и режиме сдачи. Если объект не готов, делаем подготовку к сдаче: аудит по чеклисту гостя, докомплектация, мелкий ремонт, уборка и профессиональная фотосъёмка. Если квартира в каркасе, начинаем с ремонта и комплектации, и объект выходит на площадки сразу после передачи ключей.
Что делаем каждый месяц
Ведём календарь и цены на площадках, отвечаем гостям, заселяем и выселяем, организуем уборку между заездами со сменой белья, следим за техникой и инженерией, оплачиваем коммунальные и интернет, решаем вопросы с управляющей компанией дома. В конце месяца владелец получает отчёт: заезды, выручка, расходы по чекам, наша комиссия, сумма к переводу. Деньги отправляем на карту или счёт в любой стране.
Сезонность Батуми
С июня по сентябрь занято всё, зимой спрос падает, и в этом главная ловушка для владельца: ставки посуточной сдачи из августа не показывают реальный годовой доход. Мы считаем по фактическим цифрам своих объектов с поправкой на район и состояние, а зимой переводим часть квартир на долгосрочный режим или на месячную аренду для тех, кто зимует у моря. Как выбрать режим, разобрали в статье посуточно или долгосрочно.
Комиссия и договор
Работаем за процент от выручки, никакой абонентской платы за простой. Размер комиссии зависит от формата сдачи и того, что берём на себя, поэтому цифру называем по телефону после осмотра. Договор управления фиксирует всё: режим сдачи, порядок отчётов, что входит в комиссию, кто платит за расходники и ремонт, как расторгнуть.
Где ведём квартиры
Батуми целиком, включая Новый бульвар, Химшиашвили, Старый город и Бони, и объекты за городом: Махинджаури, Зелёный мыс, Чакви, Цихисдзири, Бобоквати, ведение квартир в Кобулети, Гонио, Квариати, Сарпи, Уреки, Шекветили, Григолети, Анаклия, а также Тбилиси, Кутаиси и горные курорты Бакуриани, Гудаури, Боржоми и Местиа, где сезон зимний.
Дома и квартиры, которые не сдаются, а ждут хозяев, берём на содержание: осмотры, инженерия, платежи и подготовка к приезду.
